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洛杉矶万丽花园广场
发布时间:2018-06-12(http://www.cackak.com)

1、洛杉矶万丽花园广场-项目简介:

洛杉矶万丽花园广场由加州投资区域中心有限责任公司投资开发,项目所在地在洛杉矶华人最密集的商业一条-VALLEY BLVD(万丽大道),项目总投资金额900万美金,规划开发总建筑面积55200平方英尺,这是一个主要经营餐饮和零售业的商业广场项目。开发完成后的物业市场价值1312万美金。

1-1、开发商:加州投资区域中心有限责任公司

1-2、项目业主:LA VALLEY GARDN PLAZA LP(有限责任合伙人企业)

1-3、土地面积:Land Area: 22970 SQ.FT平方英尺,大约0.52 AC

1-4、项目地址:LA Valley Garden Plaza:9933 VALLEY BLVD., EL MONTE, CA 91731

1-5、项目总开发建筑面积:55200平方英尺。

其中包括:1-2楼商业广场建筑物面积172000 SQ.FT平方英尺。

地下室停车场两层建筑面积38000 SQ.FT平方英尺。

1-6、项目投资金额:项目总投资金额预测900万美金。

1-7、项目物业用途:零售业、餐饮业。

1-8、建筑物高度:32英尺、

1-9、停车场:地下室两层建筑面积:38000平方英尺建筑面积,90个停车位,地面停车位20个。合计停车位110个。

 

2、投资成本与利润预测:

2-1、软件成本

1)、土地成本200万美金。

2)、规划设计+施工图纸设计+土木工程设计+景观工程设计大约30万美金。

3)、环境评估报告、交通流量报告、空气报告、噪音报告、等等各类报告费用10万美金。

4)、市政府图纸审查费用。

5)、申请施工许可证时支付市政府各项配套费用大约30万美金。

6)、项目管理费用3年50万美金。(人工费、广告费、其它)。

合计:软件成本预测大约330万美金。


2-2, 硬件成本(建筑工程造价):

1)、拆除大约10000平方英尺建筑物工程费用大约12万美金。

2)、两层地下室停车场建筑工程造价,预测每平方英尺100美金,地下室建筑面积30000平方英尺,38000 SQ.FT×80 USD=300万美金。

3)、建筑物1F-2 F居住功能和商业配套功能房屋建筑面积17200平方英尺,建筑工程造价预测每平方英尺150美金。

17200SQ.FT×150美金/平方英尺=258万美金。

合计硬件成本:拆房屋工程+地下室工程+主体建筑工程造价=工程总造价

12万美金+300万美金+258万美金=570万美金。

合计:硬件成本575万美金。(建筑工程总造价)

注:以上建筑工程造价是总承包价格。

 

2-3、总投资成本:软件成本330万美金+硬件成本570万美金=900万美金
合计:总投资成本预测900万美金。

 

2-4、销售收入:

1)、一楼可以销售面积零售业店面7200平方英尺,平均价格850美金,大约价值市场价格销售收入612万美金。

2)、二楼10000平方英尺的餐饮业商业店面,市场价值大约700美金/平方英尺,大约市场价值销售收入预测700万美金。

合计:大约销售收入1312万美金。

 

3、投资购买商业店面的理由:

1、广场超大停车场配套,项目可以销售的1-2楼使用面积只有17200平方英尺,而停车场配套两层地下室,建筑面积38000平方英尺,配套面积大于商业经营面积两倍多。在洛杉矶如果商业店面没有充足的停车场配套,这个商业店面就没有价值。所以商业店面正立面在VALLEY BLVD,所以为什么我们项目名称叫LA VALLEY GARDEN LPAZA

2、在VALLEY BLVD商业地产每年平均增长价值超过10%,我们可以用事实告诉你们,我们的酒店项目土地3年前购买,三英亩土地725万美金,现在VALLEY BLVD大道一个英亩土地1280万美金,价格在广告牌销售。所以由于我们的项目土地购买便宜。因此我们的价格定位合理。

3、商业店面出租将由物业管理公司管理委托出租,为了维护商业广场的定位,租赁价格每年递增3%-5%,所以每个投资人产权拥有人,都需要委托物业管理公司统一管理,统一出租。每个月物业管理公司只需要收取0.5美金管理费用/每月/平方英尺。

4、项目周边环境正在快速发展中,在项目附近的EL MONTE DMV和市政府新办公室旁边正在投资开发24小时经营的沃尔玛超级市场,还有在项目东边不远的地方SANTA ANITA AVE与VALLEY交汇处已经新建了一个大型购物生活广场。

5、还有本加州投资区域中心未来将陆续收购项目周边老建筑物,重新规划投资开发新的商业区域。

未来将以酒店为中心,我们将投资开发VALLEY BLVD东区新商业区域。

所以投资商业房地产能够快速升值。

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